三年之后，中国房租涨幅将会超过房价！-kok全站首页 |
163贵州人事网2018年7月31日讯：先问你三个问题：
你买房的时候，关注过周边租金吗？
你购买房子的月租金，能够包住你的月供吗？
你认为你买房的城市或者板块，房租的短期趋势是什么，长期趋势是什么？
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以上的三个问题，我问过很多准备投资买房的人。然而，真正搞过调查，有答案的人却很少。甚至更多的人说，从没有想过。
原因很简单，因为房租收益，相对于房产增值收益，实在太不值得一提了。
首先，先看一下现在的中国租金收益水平在全世界几大发达国家中的比较。（2017年数据）。
中国一线城市平均租金回报率是1.5%，也就是说当房价不变，当租金不变的情况下，北上深购买房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本。而大家都知道，中国住宅土地的使用权是70年，只能说“好长，好巧”。
看完了国家间的对比，我们再来看城市之间的对比。
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这是世界租售比前几名城市的排名和数值，居前三名的奥兰多、休斯顿和剑桥租金收益率居然高达10%，10年的房租就可以回本，10年的房租就可以再买一套房子，我实在是想问问租房的老兄，你为什么不买套房子吗？
再看北京，权威的数据我没有在相关部门查到，倒是粉丝给我发来一个更加具体的对比数据图。
最低1.29%，最高1.89%，看来在北京房子租售比超过2%，确实也不容易。
主要的50个城市，2017年租售比没有超过4.5%的。那么再向西的三线城市呢?只能说，在这些城市，更多已经不是租售比的问题，而是是否能够租出去的问题了。
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租金这么低，那么是不是租房人太少，房子不好租了吗？
完全不是，因为从《中国流动人口发展报告》公布的数据来看，需要租房的人还是不少的。
近10年来，中国流动人口（非本地户籍）规模一直在增大，从2009年的1.8亿已经增大到2017年的2.5亿。
那么占中国人口总量五分之一的这部分人，是如何解决居住问题的呢？
实际上只有8.6%能够在工作地点买房，67.3%的人只能靠租房解决住的问题。也就说近2亿人需要靠租住私房解决居住问题。
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有这么多人的租房，房租近10年的变化是什么呢？
先来看北京的情况。
从2007年到现在，实际上北京的二手住宅租金指数（红线）一直还是向上的，并未出现大的上扬或下跌。但同时二手住宅价格指数（蓝线）也是基本上向上的，但增幅越来越大，慢慢和租房指数拉开距离，并且房价指数从2015年末猛然抬头，以陡坡形式向上增长，达到了惊人的涨幅。
过去10 年北京二手住宅房价的复合增速为14%（特备是从2015到2017，符合增长率高达30%以上），二手住宅租金的复合增速为3%，因此租金回报率从2008 年的3.25%跌到现在的1.40%。
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通常来讲，房价和房租同涨同跌，这是房地产市场的一般规律，过去十余年一线城市房价与房租走势也大体符合这一趋势。
历史数据显示以往租金下跌伴随房价也会下跌，趋势基本相同，只是幅度不同。而本轮周期，却出现房价与租金的背离趋势，房价大幅度上扬，而租金小幅下挫。
然而，从2016年开始，北京市房租停止上涨，租金和房价出现明显的逆向而行。
不但北京是这样，几个一线城市都是这样，在房价大幅度上扬的背景下，租金不但不涨，反而下挫。
其中原因又是什么呢？
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还是供求关系。
因为本轮房地产周期之后，租房的人群实实在在的减少了。
在本轮房地产一线大涨之后，我有好几个原来在一线当北漂、沪漂和深漂的朋友回到了郑州工作并且买了房子。他们给出理由就是：
1、 北京房价涨成这样，对于他们这种北漂来说，已经彻底绝了在北京买房的念头，而且怕家乡房价再涨的买不起，所以赶紧在老家就业并且置业。后来北京限购的要求更是绝了这帮人北京买房的理想。
2、 还有点经济实力的人，也赶快买了面积较小的二手房完成北京置业，直接搬了进去，以这种方式结束“北漂”生活。
3、 还要的人或者直接去了北三县，南三县买房子，每天开始候鸟式上下班。
统计表明，2016年北京常住人口首次出现下降达4 万人（中心城区外迁明显），常住人口的挤出意味着对租房需求的下降。另外，北京和上海分别有2200 万和2500 万常住人口红线的限制，这就意味着未来人口不管是行政管控还是自然挤出，都会导致未来北京和上海的饱和以及人口的流出。
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而租赁房源供给呢？却出现相对的充裕。
从去年开始，中央一系列利好租赁市场的实质性政策红利接踵而来，尤其是拍地时的自持比例让未来用于交易的住房被挡在了交易市场之外，被动得转化为用于出租的物业。
由于市场中用于出租的房源迅速增加，但短时间内的需求却在下降，短时间内租金降低将成为趋势。
在我们后台，经常有粉丝发出“房价2万，工资3千”不合常理的感叹。实际这个逻辑从根本上是错误的，因为房价的高涨，反应的是房源数量和中国家庭财富集中度的平衡关系，因为一个人（家庭）可以拥有10套8套房子，即使一个城市做不到，但是放在全国他也是可以做到的。因此房价高低和城市平均收入没有直接关系。
然而，和城市平均收入有直接关系的就是房租，因为一旦城市房租过高，直接面临就是人口的流失，人要不就是咬牙买房，要么就是直接抛弃这个城市。
因此，房租相对于房价来说，更加稳定，因为人的收入涨不上去，房价即使再高，房租也很难快速上涨（房租上涨经常是季节性的而非年度性的）。
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那房租收益率会一直这样低下去吗？
不，房租在经过两三年短暂的低迷之后，一定会慢慢涨上去，甚至在三年之后越涨越快，超过房价的涨幅，而且这是一个长期的趋势。
1）现在整个中国楼市的大原则是什么？
房住不那么问题来了，怎样才能引导大家既买了房子（保证经济增长和地方财政收入），又不能去炒房子？
第一种是行政的手段，比如限售。但行政手段是有时效性的，要么三年，要么五年。
更长久的一定是“经济手段”，只有当大家房子持有时候的总收益，大于一次炒房的价差收益，大家才会真正从心中愿意“房住不炒”。
持有收益是什么？最重要的就是“房租”。
所以从政策层面，国家一定会鼓励房租要抬升，甚至以财政的力量补贴房租，比如合肥市已经开始了这样的尝试。
2）国家的力量以国企的形式现在已经开始介入租房。
然而，这些企业既然介入这个市场，是一定要盈利的，否则不可能长期持续经营。同时不能长期亏损，长期亏损就意味着国有资产的流失，一年两年可以，但是长期以来财政是负担不起的。
如果按照现在的租金水平，这些企业止损不亏是很难的，所以房租必将在这些企业市场带动下上涨。
3）未来全国房租和房价一样，一定是分化的。
一线二线和三线四线城市是分化的，因为人口是决定租金水平的最大因素，前者是持续流入的，而后者是持续留出，这是大趋势任何人都无法改变。至于收入，当一个城市完成产业升级，收入的提升是必然的，这可能也是今年所有一线二线城市拼命抢夺高学历人才的目标之一。
同时，城市之内房租也一定是分化的，有地铁的和无地铁，物业好的和物业差的都在分化，毕竟人的收入在增加，对美好生活的追求在增加，90后、00后绝不是愿意蜗居一生的一代人。
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