二线城市房价的人才新政红利将告终结？-kok全站首页 |
163贵州人事网2018年7月1日讯：6月25日及6月28日，长沙和西安两个城市接连发布新一轮的房地产新政。地方政府接连发布地产新政，凸显了现阶段中国经济发展的两难困局：
一个方面，由于高杆杠率的推动，中国金融风险已经达到了一个较高的临界点，金融领域急需时间去杆杠，降风险。
而另外一个层面，则是由于内外需求不足，中国实体经济的实际收益率在不断下降，经营不挣钱从而导致资金源源不断流入楼市。
这也是为何历经一年的宏观调控，结果还是大多数城市房价持续上涨的根本原因。根据国家统计局5月份发布的数据显示，全国70个城市有61个城市房价环比上涨，而4月份才有58个。
在61个城市房价上涨的城市中，二三线城市起到了关键的主导作用，相反一线城市反而环比房价有所下降。
人才新政 棚户区改造的货币化安置，是推动二三线城市新一轮房价上涨的关键因素。
在过去一年中，有超过30个城市采用了人才新政，间接突破限购形成了房价上涨格局。同时目前棚户区改造货币化安置的比例已经接近100%。
在这种背景下，新一轮调控可以说是箭在弦上，已经不得不发！
【1】
长沙：人才引进落户买房需审批
非专家型人才购房需要社保！
在新一轮的楼市新政中，长沙的楼市调控是明显针对落户新政购房来打“补丁”的。
因为在2017年5月20日，长沙曾发布限购政策称，非本市户籍家庭要在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明，才能购买一套商品住房。
但是在三个月之后，长沙就公布了人才引进新政，导致限购门槛形同虚设：大专学历有一个社保就可以购房；本科学历落户即可购房两套！
2017年长沙房价就基本翻了一倍！
而6月25日，长沙的新一轮楼市新政，重点就是为了所谓的人才新政落户购房打上补丁，长沙相关部门对楼市的暧昧态度至此一去不返：
第一，按照人才新政落户的，除了a/b/c/d等专家型人才之外，按长沙市青年人才筑梦工程落户长沙、且在长沙市范围稳定就业，并正在长沙缴纳城镇职工社会保险的青年人才(含留学归国人员)，由市公安局、市人社局出具证明，可购买首套住房！
第二，非人才引进的新落户需要一年后才能买房；投靠落户，需要2年才能买房；离异，两年内按照原家庭套数购房；企事业单位暂停购房。
第三，户籍家庭两套不能再买；单身一套不能再买。同时限售四年。
第四，60%的住房用于安居工程，刚需家庭优先摇号购房。
【2】
西安：未婚不满3年，不算刚需，不可优先选房
不低于50%的房源用于刚需优先摇号
西安6月28日的楼市新政，重点是要规范摇号制度。
因为在5月24日，西安某一个项目摇号被爆出“打招呼”事件，有35名公职人员针对摇号购房打招呼，导致西安摇号购房制度的公平性被广泛质疑。
因此，西安628的楼市新政重点是要规范摇号制度，但是里面有一条是规定则是明显冲着人才落户购房的：未婚、离异不满三年不算刚需家庭，不能进入优先摇号选房之列。
根据相关数据显示，2018年一季度西安落户人口就达到了30万人，已经超过了2017年全年净落户数量。
到了6月份，西安共迁入人口50万人，其中人才引进约有22万人，其中大部分都是单身家庭！
西安新政一颁布，就相当于人才引进落户购房难度将会加大，甚至可能基本买不到房了，因为根据新政规定：
房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。
按照目前的供应情况，刚需家庭选完房，普通家庭基本就没得选了！
这样一来，就算你人才落户具备购房资格，也基本上无房可选！
【3】
暂停企业购房
严禁放水资金进入房地产领域
不管是长沙还是西安，还是后面的杭州新政，均明确规定暂停企业在城市内购房住宅的资格。
其实以企业名义炒房并非什么新鲜事。截至2018年一季度，投资房地产的上市公司数量已增至上千家，总共持有投资性房产市值超过9000亿元。
北京和上海等一线城市的豪宅购房客户中，企业名义持有比例甚至高达50%以上。北京南三环金茂府的企业客户比例就不低于40%，上海核心地段的热盘“翠湖天地隽荟”公布的认筹结果显示,在385组客户中,公司客户高达214组,占比超过一半。
尤其是自2018年以来，央行多次定向降准，将来银行信贷将主要流向企业，这样一来，一旦企业购房零门槛，信贷资金将会大规模流入房地产行业。
因此暂停企事业单位购买住宅的资格，将会成为一二线城市的标配政策，相信不久之后，北上广深也将会陆续暂停企业购房的资格。
【4】
户籍和购房会逐渐剖离
建立与就业相关联的购房制度成为趋势
2017年中国楼市最大的事件估计就是零门槛的人才引进落户了。
目前全国已经有超过35个城市制定了人才落户新政，而且人才落户新政基本上都与购房制度紧密关联。
这样一来，人才引进落户政策就演变成了破解限购的基本手段，从而导致2018年全国大部分城市房价的上涨。
今年6月份天津的人才落户新政在短短的几天之内，就引来30万人的注册量，如果不是天津后面及时给落户新政打上补丁，相信天津楼市将会引来大爆发！
由此可见，后续的城市如果还想依靠人才落户新政来破解限购，在政策层面上就需要多加考量了。
而根据长沙新政透露的信息，相信未来户籍和购房政策可能将会进一步剖离，落户也未必就拥有购房资格，而想要购房，就必须要在城市里有稳定就业。
因此，购房资格与纳税证明或社保证明相互挂钩的政策，恐怕将会长期存在，并将成为城市购房资格的核心证明。
从这一点上看，中国房地产调控政策已经逐渐进入深水区，二线城市房价的人才落户新政红利，已经逐渐走到了尽头！
【4】
三四线城市高位站岗态势明显
二线城市房价依然稳中有升
对于三四线城市房价来说，目前已经面临重大转折点！
尽管国开行一而再声明全国棚户区信贷政策没有发生任何变化，但是市场普遍认为，棚户区改造是推动三四线楼市房价猛涨的根本原因，并可能会引发地方隐形债务大幅度提高。
虽然目前正在大规模清理地方债务，但是棚改项目并不在其中。因此很多地方都将建设项目包装成棚改项目，持续扩大棚改债务。
因此不管国开行如何表态，在目前的形势下，棚户区改造收紧及控制货币化安置比例，已经成为不可逆转的趋势。
这样一来，一旦货币安置改成实物安置，三四线楼市后续接盘侠将会大幅度减少，楼市投资将会明显呈现出高位站岗的趋势！
三四线城市过去1-2年的楼市投资，将会成为一个长久的“大坑”！
而虽然二线楼市随着新一轮新政的到来，人才落户新政的房价红利将会走到尽头，但是由于历经一年的高强度去库存，目前多数二线城市均呈现出供不应求的基本市场格局。
因此二线城市的房价预判短期之内还将会保持稳中有升的态势不会有变！
但是从中长期来看，二线城市的发展未来将会出现分化，尤其是逐渐建立以就业为基础的购房政策之后，只有高度集聚产业，真正吸引人才落户就业的二线城市方能脱颖而出。
而部分伪二线城市则由于人口及产业的不断集中化发展，会逐渐丧失发展机遇，会面临人口和产业的不断流失，从而彻底沦陷！
因此，真正决定一个城市房产投资价值的，依然是产业及就业人口！
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