未成年人名下的房产 父母不能随意卖-kok全站首页 |
把房子过户到未成年人名下，有哪些问题？登记在未成年人名下的商品房如何领取补贴？针对市民关心的一些房产问题，记者近日对攀枝花市房屋产权交易中心相关负责人进行了采访。
孩子名下的房产，父母可以销售或抵押贷款吗？
问题：小王夫妇前几年做生意赚了不少钱，给5岁的儿子小宝买了套房并登记在他的名下。今年生意特别难做，资金周转不开，小王就想先把儿子（8岁）这套房卖掉，可老婆怎么也不同意。这种情况下小王可以卖房吗？如果不能卖房的话可以进行抵押贷款吗？
解析：不能出售及抵押。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
根据《中华人民共和国未成年人保护法》及《中华人民共和国民法通则》的相关规定，监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方做担保。《中华人民共和国未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。
因此，综合以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，否则，监护人不得处理被监护人的财产。而父母将房屋抵押贷款不是为了未成年人的利益，而是父母利益为先，所以不能拿来抵押贷款。
另外，根据司法实践，以下情形可以视为“被监护人的利益”：1、作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的。2、作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的。3、根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十二条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用”，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的。4、未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》而处理未成年人房产的。5、作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的。综上，如不符合上述条件而私自处置未成年人房产的，监护人将要承担相应的法律责任。
小宝虽然未成年，但法律并没有规定购房者的年龄，既然房子登记在他的名下，那他就是房子的主人。为了保护未成年人的合法权益，父母可以给孩子买房，但不能随便卖掉孩子的房产。因特殊情况要出售的，也必须确定是出于未成年人的利益考虑，同时要取得所有监护人的同意。
这个案例中，小王卖房虽然从根本上是为了整个家庭的利益，但假如同为监护人的妻子坚持不同意，这房子依然卖不成。
另外，这房子也不可以进行抵押，《中华人民共和国未成年人保护法》和《中华人民共和国民法总则》中都有相关规定监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方作担保。
孩子名下的商品房如何领取补贴？
问题：登记在小宝名下的商品房如何领取补贴？
解析：从2014年以来，市住房和城乡规划建设局共出台了4次购房补贴实施细则：
1.在2014年7月1日至2015年12月31日期间，对在本市新购普通商品住房（含二手房），按税务部门出具的购房发票总额的1%给予一次性补贴。
2.在2015年5月13日至2016年5月12日期间，对在本市新购普通商品住房的，外地户籍购房者，本市农村居民购房者，未享受过福利分房或补贴政策的国家机关、企事业单位职工等3类人群，购房补贴标准由原来的1%提高到5%，其它人群补贴标准由原来的1%提高到2%。
3.在2016年5月13日至2017年5月12日期间，对在本市新购普通商品住房的，外地户籍购房者、本市农村居民购房者、未享受过福利分房或补贴政策的国家机关、企事业单位职工等3类人群，购房补贴实施5%的标准，其它人群实施2%的标准。
农村居民（含本市、外地）进城购房的，在享受政府5%购房补贴和房企100元/平方米购房优惠的基础上，另给予每户3000元的安家费。
4.在2017年10月1日到2018年12月31日期间，对在我市购买新建普通商品住房（140平方米及以下，不含二手房）的购房者，包括外来购房户和本地购房户，给予购房总额5%的购房补贴，每套房屋补贴最高不超过20000元。因棚改政策优惠远高于此政策，棚改购房户不再重复享受此政策。
商品房购房补贴领取以办理《商品房买卖合同》的网上签约时间为准进行核定。同一房屋若撤销后重新再进行网签的，重新网签的买受人与前撤销的合同买受人属于同一家庭的（含未成年子女）按初次网签时间进行核定。
未通过商品房预售网上签约销售的房屋，以《房屋所有权证》或《不动产权证书》记载的登记时间为准进行核定。
综上条件，如房屋登记在小宝（未成年人）名下，要领取购房补贴，必须由监护人持身份证、监护证明（出生证或户口本）、房屋所有权证（如办理抵押，由银行存放产权证的持房屋所有权证复印件银行盖章）、购房发票、商品房买卖合同原件及复印件，到市房屋产权交易中心二楼补贴窗口申请办理。
但登记在小宝名下的房产，在核定享受购房补贴标准时，如在5%标准执行期限内，父母是外地或农村户口而产权登记人小宝是本地城市户口，则无法享受外地、农村户口5%补贴标准；如父母是未享受过福利分房或补贴政策的国家机关、企事业单位职工，而产权登记在小宝名下的话，是不能享受此项5%补贴标准的。
父母离婚后房子如何处置？
问题：夫妻二人在小宝14岁时办理了离婚手续，离婚后协议小宝的母亲为监护人，且房子登记在小宝的名下，小宝的母亲就可以单独处置房子？
解析：小宝的母亲出售其未成年儿子的房产是否需要小宝的父亲签字同意，应该先搞清楚两个概念。首先，监护是监护人对被监护人的人身、财产和其他合法权益依法实行的监督和保护。其次，监护人是对无民事行为能力和限制民事行为能力（如未成年人或精神病人）的人身、财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。
《中华人民共和国民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”《中华人民共和国婚姻法》第三十六条规定：“父母与子女的关系，不因父母离婚而消除。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第二十一条规定：“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。”由此表明，父母与未成年人子女的关系不因其离婚而消除。离婚后，一方停止与未成年子女共同生活，并不意味其停止对未成年子女的抚养、继承的权利和义务，不与子女一起生活的一方仍有监护权。
综上所述，即使小宝父母离婚，小宝母亲为监护人，且房产登记在小宝名下，如要处置，都必须由双方监护人到场申请办理。办理时应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供未成年人利益的书面保证。
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